¿Cuánto vale su apartamento? Así se hace un avalúo en Colombia
Saber cuánto vale su apartamento es el punto de partida para venderlo, arrendarlo, refinanciarlo o simplemente conocer su patrimonio. Pero en Colombia un mismo inmueble puede tener varios "valores": el que pide el vendedor, el que paga el comprador, el avalúo catastral que aparece en el predial y el avalúo comercial que hace un profesional. En esta guía le explicamos en qué se diferencian, cómo trabaja un avaluador y cómo hacer una primera estimación con datos de 2026.
Respuesta rápida: el valor de mercado de su apartamento se estima mejor con un avalúo comercial hecho por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). El método más usado en vivienda es el de comparación de mercado, que analiza ofertas y ventas de inmuebles parecidos en la misma zona. El avalúo catastral, en cambio, sirve para el predial y suele ser distinto del comercial. Para una primera idea, multiplique el área privada por el precio por m² de inmuebles comparables en su sector, y luego ajuste por piso, estado, parqueadero y antigüedad.
Los distintos "valores" de un apartamento
Concepto | Quién lo define | Para qué sirve | Qué tener en cuenta |
|---|---|---|---|
Precio de oferta | El vendedor | Publicar el inmueble | Es lo que se pide, no lo que se paga |
Precio de cierre | Comprador y vendedor | La escritura | Debe declararse real en la escritura (art. 90 del Estatuto Tributario) |
Avalúo comercial | Avaluador inscrito en el RAA | Vender, comprar, crédito, procesos legales | Estima el valor de mercado con métodos técnicos |
Avalúo catastral | Autoridad catastral (en Cali, la Alcaldía) | Predial y otros tributos | Suele diferir del comercial; también limita el canon máximo de arriendo |
Avalúo del banco | Avaluador designado por la entidad | Definir cuánto financia | El crédito se calcula sobre el precio o el avalúo de los últimos seis meses (Decreto 583 de 2025) |
1. Avalúo comercial: qué es y quién puede hacerlo
Una estimación técnica del valor de mercado
El avalúo comercial es un informe que estima el valor de mercado de un inmueble en una fecha determinada. Lo hace un avaluador que visita el inmueble, revisa documentos (escritura, certificado de tradición, áreas, normas urbanísticas) y aplica uno o varios métodos de valoración.
Avaluadores inscritos en el RAA
La Ley 1673 de 2013 regula la actividad del avaluador en Colombia y creó el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Antes de contratar un avalúo, verifique en raa.org.co que la persona esté inscrita y activa en la categoría de inmuebles urbanos. Desconfíe de "avalúos" sin firma de un avaluador registrado.
2. Métodos de avalúo: cómo se calcula el valor
En julio de 2026, el IGAC expidió la Resolución 941 de 2026, que fija los métodos y condiciones para elaborar avalúos comerciales en los procesos regulados por el Decreto 1170 de 2015 y reemplazó a la Resolución 620 de 2008. Aunque su aplicación obligatoria se refiere a esos procesos, es la referencia técnica de los métodos que se usan en el país. Estos son los principales:
Método de comparación o de mercado
Es el más usado en vivienda urbana. El avaluador busca ofertas y ventas recientes de inmuebles parecidos en la zona, los ajusta por diferencias (área, piso, estado, parqueadero, antigüedad) y llega a un valor por m². Por eso dos apartamentos del mismo conjunto pueden valer distinto.
Método de renta o capitalización de ingresos
Estima el valor a partir del arriendo que el inmueble puede producir. Es útil en inmuebles para inversión. Si le interesa esta mirada, revise cómo se calcula la rentabilidad de un apartamento en Cali.
Método del costo (reposición)
Calcula cuánto costaría construir hoy una edificación equivalente, le descuenta la depreciación por edad y estado, y le suma el valor del terreno. Se usa sobre todo en casas o cuando hay pocos comparables.
Técnica residual
Se usa principalmente para lotes con potencial de desarrollo: parte del valor del proyecto que se podría construir y descuenta costos y utilidad para estimar el valor del terreno.
3. Qué factores suben o bajan el valor de su apartamento
Ubicación y sector
Es el factor que más pesa. En Cali, la diferencia de precio por m² entre barrios es muy grande; nuestro comparativo de barrios del sur de Cali muestra cómo cambian las medianas de un sector a otro.
Características del inmueble
Área privada construida (la que figura en la escritura).
Piso, vista, iluminación y ventilación.
Número de habitaciones, baños y parqueaderos.
Estado y acabados; antigüedad de la edificación.
Copropiedad y entorno
Zonas comunes, valor de la administración, estado de fachadas y ascensores, y servicios cercanos como transporte, comercio, colegios y clínicas.
Estado estructural después del sismo
Desde el sismo del 10 de agosto de 2026, compradores, bancos y avaluadores prestan más atención al estado estructural de los edificios. Tener a mano la información de la administración sobre revisiones y obras puede evitar descuentos en el precio. Vea qué revisar en un apartamento después de un sismo.
4. Avalúo catastral: por qué casi nunca coincide con el comercial
Para qué sirve
El avalúo catastral lo fija la autoridad catastral y es la base del impuesto predial. Lo encuentra en su factura del predial.
Dónde aparece en una venta o un arriendo
En la venta: el artículo 90 del Estatuto Tributario establece que, para efectos fiscales, no se acepta un precio de venta inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo del inmueble.
En el arriendo: la Ley 820 de 2003 limita el canon al 1 % mensual del valor comercial, y ese valor no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral.
5. Cómo hacer una primera estimación por su cuenta
Paso a paso
Busque el área privada en su escritura.
Identifique de cinco a diez inmuebles parecidos que estén en venta en su mismo sector, y anote su precio por m².
Calcule la mediana de esos valores (no el promedio, que se distorsiona con extremos).
Multiplique el área de su apartamento por esa mediana.
Ajuste hacia arriba o hacia abajo según piso, estado, parqueadero y antigüedad.
Ejemplo ilustrativo
Un apartamento de 70 m² en Valle del Lili, usando la mediana de oferta del barrio en octubre de 2026 ($4.538.462 por m², Colombia Bound), daría un punto de partida de unos $317,7 millones. Es solo una referencia: la mediana mezcla casas y apartamentos y son precios de oferta, no de cierre.
Referencias por estrato
Fincaraíz publicó en su Radiografía 2025 el valor promedio del m² de apartamento usado en Cali por estrato: $2.783.000 en estrato 2, $2.993.000 en estrato 3, $3.780.000 en estrato 4, $4.410.000 en estrato 5 y $5.618.000 en estrato 6. Úselo como contexto general, no como valor de su inmueble.
Lista de chequeo para conocer el valor de su apartamento
Tenga a mano escritura, certificado de tradición y factura del predial.
Haga su estimación con comparables del mismo sector.
Contrate el avalúo con un avaluador inscrito y activo en el RAA.
Pida que el informe indique el método usado y los comparables.
Documente reformas recientes y el estado del edificio tras el sismo.
Recuerde que un avalúo tiene fecha: el mercado cambia.
Preguntas frecuentes sobre cuánto vale su apartamento
¿Cuánto cuesta un avalúo comercial de un apartamento?
No hay una tarifa oficial única para avalúos privados; depende del avaluador o la lonja, del tamaño y del tipo de inmueble. Pida cotización por escrito y verifique que el avaluador esté inscrito en el RAA. Para créditos, algunas entidades asumen el costo del avalúo, como lo anuncia Bancolombia en su sitio.
¿Cuánto tiempo es válido un avalúo?
El avalúo refleja el valor en una fecha. Para el crédito de vivienda, el Decreto 583 de 2025 permite usar como referencia un avalúo practicado dentro de los seis meses anteriores al otorgamiento.
¿Por qué el avalúo del banco salió más bajo que el precio acordado?
La entidad calcula el monto que presta con base en el valor del inmueble que resulte de su avalúo. Si el avalúo queda por debajo del precio pactado, el préstamo puede ser menor y el comprador tendría que cubrir la diferencia con recursos propios. Es una de las razones por las que conviene fijar un precio basado en comparables reales; amplíe en nuestra guía de crédito hipotecario en 2026.
¿Puedo vender mi apartamento por debajo del avalúo catastral?
Para efectos tributarios, el artículo 90 del Estatuto Tributario no acepta un precio inferior al avalúo catastral ni al autoavalúo. Consulte con su contador o notario antes de fijar el precio en la escritura.
¿El avalúo catastral sube cada año?
El avalúo catastral se ajusta periódicamente según las decisiones de la autoridad catastral y las actualizaciones que haga. Revise su factura del predial de cada año.
En OpenHouse Group le ayudamos a conocer el valor real de su inmueble
Desde nuestra oficina en El Ingenio, en el sur de Cali, acompañamos desde 2021 a propietarios de Cali y Jamundí. Le ayudamos a estimar el precio de su apartamento con comparables reales, a coordinar el avalúo cuando lo necesite y a fijar un precio que se venda. Antes de publicar, repase también los errores que demoran la venta de un inmueble. Escríbanos por WhatsApp al +57 317 787 4247 o vea los inmuebles en nuestra web.
Su inmueble merece una gestión seria.
Más guías para propietarios en el blog de OpenHouse Group.
Fuentes
IGAC: Resolución 941 de 2026, métodos y condiciones de los avalúos
OCH Group: resumen y texto de la Resolución IGAC 0941 de 2026
IGAC: Resolución 620 de 2008 (derogada, referencia histórica)
Bancolombia: crédito de vivienda y leasing habitacional (avalúo)
Última actualización: 2 de octubre de 2026. Las cifras de precio son medianas o promedios de oferta y no reemplazan un avalúo profesional. Este contenido es informativo.
