Rentabilidad de un apartamento en Cali: ¿cuánto debe rentar?
Antes de comprar para arrendar, la pregunta clave no es cuánto le pagarán de canon, sino cuánto le queda al final del año. La rentabilidad de un apartamento en Cali depende del precio de compra, del canon que el mercado realmente paga en ese sector y de los gastos que muchos inversionistas olvidan restar. En esta guía le mostramos cómo calcularla, qué cifras de referencia existen en 2026 y qué límites pone la ley.
Respuesta rápida: en los barrios del sur de Cali con suficientes anuncios, la rentabilidad bruta estimada con medianas de oferta está entre 6,8 % y 8,4 % anual (Colombia Bound, octubre de 2026). Esa cifra todavía no descuenta administración, predial, mantenimiento, meses sin arrendatario ni impuestos. Después de esos gastos, la rentabilidad neta suele quedar varios puntos por debajo. No existe un número "correcto" para todos: lo sensato es comparar la rentabilidad neta con el costo de su dinero (por ejemplo, la tasa de su crédito o lo que le pagaría otra inversión de riesgo parecido).
Rentabilidad bruta por barrio en el sur de Cali (2026)
Barrio | Mediana de oferta por m² | Mediana de canon | Rentabilidad bruta estimada | Anuncios (venta / arriendo) |
|---|---|---|---|---|
Pance | $6.157.635 | $7.000.000 | 8,4 % | 1.285 / 293 |
Ciudad Jardín | $5.255.474 | $6.000.000 | 8,3 % | 817 / 183 |
El Ingenio | $4.038.462 | $3.000.000 | 8,1 % | 387 / 39 |
Caney | $3.826.531 | $1.500.000 | 7,3 % | 245 / 43 |
Valle del Lili | $4.538.462 | $1.800.000 | 7,1 % | 907 / 220 |
Ciudad Meléndez | $4.333.333 | $1.600.000 | 7,1 % | 267 / 53 |
Bochalema | $4.413.793 | $1.600.000 | 6,8 % | 563 / 118 |
Fuente: Colombia Bound, medianas de anuncios actualizadas al 2 de octubre de 2026. La rentabilidad bruta se calcula como el canon mediano por m² multiplicado por 12 y dividido entre el precio mediano de venta por m²; solo se muestra cuando hay al menos 30 anuncios de venta y 15 de arriendo. Mezcla casas y apartamentos, y son precios de oferta, no de cierre.
Dos lecturas útiles de la tabla. Primero, un barrio más caro no implica peor rentabilidad: Pance y Ciudad Jardín muestran las cifras brutas más altas. Segundo, en El Ingenio y Caney la muestra de arriendos es menor, así que conviene tomar esas cifras con más cautela.
Cómo calcular la rentabilidad de un apartamento en Cali
Rentabilidad bruta
Es la cifra que suele aparecer en los anuncios y en las conversaciones de inversionistas:
Rentabilidad bruta = (canon mensual × 12) ÷ precio total de compra × 100
Sirve para comparar rápido dos inmuebles, pero exagera lo que usted recibe, porque no resta ningún gasto.
Rentabilidad neta
Es la que de verdad importa para decidir:
Rentabilidad neta = (ingresos por arriendo del año − gastos del año) ÷ inversión total × 100
En la inversión total incluya el precio y también los gastos de compra: escrituración, registro, estudio de títulos y adecuaciones antes de arrendar.
Ejemplo con cifras hipotéticas
Las siguientes cifras no son datos de mercado; solo ilustran el cálculo:
Precio de compra: $300.000.000. Canon: $1.800.000 al mes.
Rentabilidad bruta: $21.600.000 al año ÷ $300.000.000 = 7,2 %.
Suponga un mes sin arrendatario: ingresos reales de $19.800.000.
Gastos supuestos del año: administración a cargo del propietario $3.000.000, predial $1.200.000, mantenimiento $1.000.000 y una comisión de administración inmobiliaria del 10 % del canon cobrado ($1.980.000). Total: $7.180.000.
Ingreso neto: $12.620.000 ÷ $300.000.000 = 4,2 % neto antes de impuestos.
La diferencia entre 7,2 % y 4,2 % es justo la que sorprende a muchos propietarios el primer año.
Gastos que debe restar antes de hablar de ganancia
Administración y cuotas extraordinarias
Por la Ley 675 de 2001, el propietario debe contribuir a las expensas comunes aunque no ocupe el inmueble. En el contrato de arriendo se puede pactar que el arrendatario pague la administración ordinaria, pero las cuotas extraordinarias para obras de la copropiedad suelen recaer en el dueño. Tras el sismo del 10 de agosto de 2026, revise si su edificio tiene obras pendientes que puedan traducirse en cuotas extraordinarias; nuestra guía sobre qué revisar en un apartamento después de un sismo le ayuda con esa revisión.
Predial
Cali aprobó un nuevo Estatuto Tributario en 2026. Según El País, contempla una reducción del predial para el 96 % de las viviendas, y la Alcaldía amplió hasta el 31 de diciembre el plazo para pagar el predial de 2026 sin intereses de mora. Pida la factura del inmueble antes de comprar para usar la cifra real en su cálculo.
Mantenimiento y reparaciones
La Ley 820 de 2003 obliga al arrendador a entregar y mantener el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, mientras que las reparaciones locativas por el uso corresponden al arrendatario. Reserve cada año una parte del canon para pintura, plomería, electrodomésticos incluidos y arreglos entre un arrendatario y otro.
Meses sin arrendatario
No hay una estadística pública confiable de vacancia por barrio en Cali. Por eso, en lugar de suponer que el inmueble estará ocupado los 12 meses, incluya en su cálculo al menos un escenario con uno o dos meses vacíos. La ubicación, el precio pedido y el estado del apartamento son los factores que más influyen en ese tiempo.
Impuestos
Los ingresos por arriendo de una persona natural se declaran en el impuesto de renta, y si algún día vende con utilidad puede causarse ganancia ocasional (15 %, según la Ley 2277 de 2022). Cada caso depende de sus demás ingresos y deducciones, así que consulte con su contador antes de proyectar la rentabilidad después de impuestos.
Límites legales al canon de arrendamiento
En vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 fija dos topes que todo inversionista debe conocer:
Canon máximo (artículo 18): el canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor comercial no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral vigente. Ejemplo: con un avalúo catastral de $150.000.000, el valor para este cálculo no puede pasar de $300.000.000, y el canon máximo sería $3.000.000.
Reajuste anual (artículo 20): cada 12 meses el canon puede subir como máximo el 100 % del IPC del año anterior. El IPC de 2025 fue 5,10 % (DANE), así que ese es el tope de reajuste para los contratos que se renuevan en 2026.
Después del sismo, la Alcaldía de Cali anunció que atenderá denuncias por aumentos exagerados de arriendos y recordó que los contratos vigentes no pueden subir por encima del tope legal. Un cálculo de rentabilidad que dependa de subir el canon más allá de la ley no es un cálculo realista.
¿Y la valorización?
La rentabilidad total de un inmueble suma dos partes: lo que le deja el arriendo y lo que gana (o pierde) en precio con los años. La valorización no está garantizada y depende del sector, de la oferta nueva y del momento del mercado. En el Valle, Camacol reportó en 2026 una fuerte caída en los inicios de obra y en las ventas de vivienda nueva frente a 2025, lo que puede reducir la oferta futura, pero no permite prometer una cifra de valorización. Si su compra solo tiene sentido con una valorización alta, el riesgo es mayor de lo que parece.
Si compra con crédito: compare la rentabilidad con la tasa
En septiembre de 2026, la tasa promedio ponderada de los créditos de vivienda fue 14,71 % efectivo anual, según cifras de la Superintendencia Financiera citadas por El País y Noticias Caracol. Si la rentabilidad neta del arriendo está por debajo de esa tasa, cada peso prestado cuesta más de lo que produce en arriendo. Con las cifras del ejemplo, financiar el 70 % ($210.000.000) a esa tasa implicaría del orden de $30 millones en intereses el primer año, frente a un ingreso neto de $12,6 millones.
Esto no significa que comprar con crédito sea un error: muchas personas lo hacen pensando en el largo plazo, en la valorización o en vivir después en el inmueble. Significa que debe hacer las cuentas con la cuota real. Recuerde que, según el Decreto 583 de 2025, la primera cuota no puede superar el 40 % de los ingresos familiares y se puede financiar hasta el 70 % del valor (80 % en VIS). Amplíe en nuestra guía de crédito hipotecario en Colombia.
Lista de chequeo antes de comprar para arrendar
Pida al menos tres cánones reales de apartamentos parecidos en el mismo conjunto o calle, no solo precios de anuncio.
Calcule la rentabilidad bruta y la neta, con un escenario de uno o dos meses vacíos.
Verifique el valor de la administración, si hay cuotas extraordinarias aprobadas y el estado del edificio tras el sismo.
Pida la factura del predial y el avalúo catastral para conocer el canon máximo legal.
Compare nuevo y usado: el nuevo suele pedir menos mantenimiento al inicio, pero puede tardar en entregarse (vea apartamento nuevo o usado en Cali).
Si va a financiar, compare la rentabilidad neta con la tasa efectiva anual de su crédito.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de un apartamento en Cali
¿Qué es una buena rentabilidad para un apartamento en Cali?
No hay un porcentaje oficial. Como referencia, las medianas de oferta de 2026 en barrios del sur de Cali dan rentabilidades brutas de 6,8 % a 8,4 %. Lo importante es que la rentabilidad neta, después de gastos, le resulte atractiva frente al costo de su dinero y frente a otras inversiones de riesgo parecido.
¿Es cierto que un apartamento debe rentar el 1 % de su valor al mes?
El 1 % mensual es el tope legal del canon según el artículo 18 de la Ley 820 de 2003, no una meta de mercado. Además, el valor comercial usado para ese tope no puede superar dos veces el avalúo catastral. En la práctica, las medianas de mercado del sur de Cali están por debajo de ese tope.
¿Cuánto puedo subirle el arriendo a mi inquilino en 2026?
En vivienda urbana, hasta el 100 % del IPC del año anterior, que en 2025 fue 5,10 %, y solo cada 12 meses de contrato. El aumento debe notificarse por escrito según el mecanismo previsto en la ley o en el contrato.
¿La rentabilidad de Colombia Bound es la que yo voy a recibir?
No exactamente. Es una rentabilidad bruta estimada con medianas de anuncios, que mezcla casas y apartamentos. Su rentabilidad real depende del precio que pague, del canon que logre y de sus gastos.
¿Conviene más un apartamento pequeño o uno grande para arrendar?
Depende del sector y del tipo de arrendatario que busca. Use el canon por metro cuadrado de inmuebles comparables en el mismo sector para decidir, en lugar de una regla general.
En OpenHouse Group le ayudamos a invertir con números claros
Somos una inmobiliaria con sede en El Ingenio, en el sur de Cali, y trabajamos en Cali y Jamundí desde 2021. Le ayudamos a estimar el canon real de un inmueble, calcular su rentabilidad neta, revisar documentos y, si lo necesita, gestionar su crédito con nuestro bróker financiero. Vea los inmuebles disponibles en nuestra web o escríbanos por WhatsApp al +57 317 787 4247.
Su inmueble merece una gestión seria.
Más guías para inversionistas en el blog de OpenHouse Group.
Fuentes
Colombia Bound: precios y rentabilidad bruta por barrio en Cali (2/10/2026)
Ley 820 de 2003, régimen de arrendamiento de vivienda urbana (Secretaría del Senado)
Ley 675 de 2001, propiedad horizontal (Secretaría del Senado)
Alcaldía de Cali: denuncias por aumentos exagerados de arriendos (24/08/2026)
El País: nuevo Estatuto Tributario de Cali y predial (01/08/2026)
Noticias Caracol: tasas de crédito de vivienda en septiembre de 2026
El País vía Camacol Risaralda: cifras de vivienda en el Valle (2026)
Última actualización: 2 de octubre de 2026. Las cifras por barrio son medianas de anuncios (oferta) y la rentabilidad mostrada es bruta. Este contenido es informativo y no reemplaza una asesoría financiera, contable o legal personalizada.
