10 errores que demoran la venta de un inmueble (y cómo evitarlos)
Pocas cosas desgastan tanto a un propietario como ver pasar los meses sin ofertas serias. Casi nunca es mala suerte: la venta de un inmueble se demora, en la mayoría de los casos, por errores que se pueden evitar desde el principio. Estos son los diez que más vemos en Cali y Jamundí, y lo que puede hacer con cada uno.
Respuesta rápida: los errores que más frenan una venta son un precio por encima del mercado, documentos incompletos (tradición, paz y salvos, hipoteca sin plan de cancelación), un inmueble mal presentado y no saber cuánto le costará vender. También pesa aceptar compradores sin crédito preaprobado, no coordinar con el arrendatario si el inmueble está arrendado y no tener claro el estado del edificio después del sismo. Corregirlos antes de publicar ahorra semanas o meses.
Resumen: los 10 errores y cómo evitarlos
Error | Por qué demora la venta | Qué hacer |
|---|---|---|
1. Precio por encima del mercado | Aleja visitas y ofertas desde el primer día | Compare con ventas e inmuebles similares del mismo sector |
2. Documentos incompletos | El negocio se frena en el estudio de títulos | Reúna tradición, predial, paz y salvo de administración y escritura antes de publicar |
3. Hipoteca sin plan de cancelación | El comprador y su banco necesitan claridad | Pida a su banco el saldo y el proceso de cancelación |
4. Fotos y descripción pobres | El anuncio no genera interés | Fotos con luz natural, plano o medidas y datos completos |
5. Inmueble descuidado | El comprador descuenta reparaciones del precio | Haga reparaciones locativas sencillas |
6. Ocultar daños | Se cae el negocio al descubrirlos | Sea transparente y documente revisiones |
7. No coordinar con el arrendatario | Visitas difíciles y entrega incierta | Revise el contrato y los plazos de la Ley 820 |
8. No calcular los costos de vender | Sorpresas que frenan la firma | Calcule retención, notaría y ganancia ocasional |
9. Compradores sin crédito preaprobado | Negociaciones que no llegan a la firma | Pida preaprobación o soporte de recursos |
10. Poca disponibilidad para mostrar | Se pierden compradores interesados | Defina horarios amplios o delegue las visitas |
1. Poner un precio por encima del mercado
Es el error más común y el más costoso. Un precio alto no "deja margen para negociar": muchas veces simplemente deja el inmueble sin visitas. En Cali los precios cambian mucho entre barrios, incluso vecinos; según datos de Colombia Bound publicados por Proclama del Pacífico, la diferencia de precio por m² entre barrios de la ciudad supera las ocho veces.
Cómo evitarlo
Compare con inmuebles similares en área, piso, parqueadero y estado dentro del mismo sector, y recuerde que los precios de los portales son de oferta, no de cierre. Si necesita una referencia por barrio, nuestro comparativo de barrios del sur de Cali muestra las medianas de 2026. Para un valor más preciso, considere un avalúo.
Un límite que debe conocer
Para efectos tributarios, el artículo 90 del Estatuto Tributario establece que en la venta de inmuebles no se acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo. Además, en la escritura las partes deben declarar bajo juramento que el precio es real y que no hay pactos privados por un valor distinto.
2. No tener los documentos al día
Muchos negocios se frenan cuando el abogado del comprador o el banco hace el estudio de títulos y aparecen pendientes: embargos, limitaciones, sucesiones sin terminar o diferencias en áreas.
Cómo evitarlo
Antes de publicar, descargue el certificado de tradición y libertad (en 2026 cuesta $23.000 en versión electrónica, según la tarifa de la Superintendencia de Notariado y Registro) y revíselo con calma. Tenga a mano la escritura, el predial al día y el paz y salvo de administración: la Ley 675 de 2001 dispone que el notario lo exija en la escritura de venta de un inmueble en propiedad horizontal.
3. Tener una hipoteca vigente sin un plan claro
Vender un inmueble hipotecado es posible y frecuente, pero el comprador y su banco necesitan saber cómo y cuándo se cancelará la hipoteca.
Cómo evitarlo
Pida a su banco el saldo para cancelación y el procedimiento para levantar la hipoteca. Defina desde la promesa de compraventa cómo se pagará ese saldo con el dinero de la venta.
4. Publicar con fotos y descripción pobres
La mayoría de compradores empieza su búsqueda en internet. Un anuncio con fotos oscuras, sin área ni datos de administración, compite en desventaja.
Cómo evitarlo
Fotografíe con luz natural, ordene los espacios y muestre todos los ambientes. Incluya área privada, número de habitaciones y baños, piso, parqueadero, valor de la administración y zonas comunes.
5. Mostrar el inmueble descuidado
Paredes manchadas, grifos que gotean o puertas que no cierran hacen que el comprador imagine reparaciones más caras de lo que son, y lo descuente del precio.
Cómo evitarlo
Haga reparaciones sencillas antes de mostrar. Las reparaciones locativas, como pintura, cambio de pisos o enchapes y arreglos de redes hidráulicas o eléctricas sin tocar la estructura, no requieren licencia de construcción según el Decreto 1077 de 2015.
6. Ocultar daños o problemas
Un daño escondido suele aparecer en la visita técnica o en el avalúo del banco, y entonces el comprador pierde la confianza. Además, puede dar lugar a reclamaciones después de la venta.
Cómo evitarlo
Sea transparente. Después del sismo del 10 de agosto de 2026, muchos compradores preguntan por el estado estructural del edificio. Tenga a mano la información de la administración sobre revisiones y obras. Nuestra guía sobre qué revisar en un apartamento después de un sismo le ayuda a preparar esas respuestas.
7. Vender un inmueble arrendado sin coordinar con el arrendatario
Si el inmueble está arrendado, las visitas dependen del arrendatario y el comprador necesita saber cuándo se lo entregarán.
Cómo evitarlo
Revise su contrato. La Ley 820 de 2003 permite al arrendador terminar el contrato al vencimiento cuando el inmueble deba entregarse por una compraventa, con preaviso escrito de al menos tres meses y una caución a favor del arrendatario. Otra opción es vender el inmueble con el contrato vigente a un inversionista; con la demanda actual de arriendo en Cali, puede ser un atractivo.
8. No calcular cuánto le cuesta vender
Hay propietarios que frenan la firma cuando descubren, a última hora, lo que deben pagar.
Cómo evitarlo
Haga la cuenta desde el inicio:
Retención en la fuente: si usted es persona natural, paga el 1 % del valor de venta ante el notario (artículo 398 del Estatuto Tributario).
Notaría: la tarifa de la escritura de compraventa en 2026 es del 3 por mil sobre el valor, más IVA; por costumbre, comprador y vendedor la pagan por partes iguales.
Ganancia ocasional: si vende con utilidad un inmueble que tuvo dos años o más, la utilidad paga 15 % (Ley 2277 de 2022). Las primeras 5.000 UVT de utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación pueden quedar exentas si el dinero se destina a otra vivienda por medio de una cuenta AFC o a pagar el crédito del inmueble vendido (artículo 311-1 del Estatuto Tributario).
Cancelación de la hipoteca, si la tiene, y la comisión de la inmobiliaria, si la contrata.
9. Aceptar compradores sin crédito preaprobado
Una oferta atractiva no sirve si el comprador no puede pagarla. Desde el Decreto 583 de 2025, la primera cuota del crédito de vivienda no puede superar el 40 % de los ingresos familiares y se financia hasta el 70 % del valor (80 % en VIS). Si el comprador no tiene la cuota inicial o su crédito no está aprobado, el negocio puede caerse semanas después.
Cómo evitarlo
Pida una carta de preaprobación o soporte de recursos antes de firmar la promesa, y pacte plazos realistas. Para entender cómo funciona el crédito del comprador, vea nuestra guía de crédito hipotecario en 2026.
10. Tener poca disponibilidad para mostrar el inmueble
Si solo puede mostrar el inmueble un día a la semana, los compradores interesados se van a otras opciones.
Cómo evitarlo
Defina horarios amplios, incluidos algunos fines de semana, o delegue las visitas en una inmobiliaria de confianza que filtre a los interesados antes de mostrar.
Lista de chequeo antes de publicar su inmueble
Precio basado en comparables reales del mismo sector.
Certificado de tradición reciente revisado.
Predial y administración al día, con paz y salvo.
Saldo y procedimiento de cancelación de la hipoteca, si aplica.
Reparaciones sencillas hechas y fotos con buena luz.
Información del estado del edificio después del sismo.
Cálculo de retención, notaría y ganancia ocasional.
Plan de visitas y filtro de compradores con crédito preaprobado.
Preguntas frecuentes sobre la venta de un inmueble
¿Cuánto tiempo tarda la venta de un inmueble en Cali?
No hay una estadística pública confiable para Cali. El tiempo depende sobre todo del precio frente al mercado, del estado del inmueble, de la ubicación y de la facilidad para mostrarlo. Un inmueble bien preparado y con precio de mercado suele venderse más rápido.
¿Puedo vender mi apartamento si todavía tiene hipoteca?
Sí. Lo habitual es que parte del dinero de la venta se use para pagar el saldo del crédito y luego se cancele la hipoteca. Defina el procedimiento con su banco y déjelo claro en la promesa de compraventa.
¿Quién paga la notaría al vender una vivienda?
Por costumbre, comprador y vendedor pagan por partes iguales los derechos notariales de la compraventa, aunque pueden pactar algo distinto. La retención en la fuente del 1 % la paga el vendedor persona natural.
¿Puedo escriturar por un valor menor para pagar menos impuestos?
No es recomendable. El Estatuto Tributario exige declarar bajo juramento en la escritura que el precio es real y que no hay pactos privados por un valor distinto. Sin esa declaración, los impuestos y derechos se liquidan sobre cuatro veces el valor escriturado.
¿Vale la pena remodelar antes de vender?
Las reparaciones sencillas suelen ayudar a vender. Una remodelación grande debe analizarse con cuidado, porque no siempre se recupera en el precio. Lo tratamos en detalle en un próximo artículo de esta serie.
En OpenHouse Group le ayudamos a vender sin demoras innecesarias
Desde 2021 acompañamos a propietarios en Cali y Jamundí desde nuestra oficina en El Ingenio, en el sur de Cali. Le ayudamos a definir un precio de mercado, preparar documentos, mostrar el inmueble y filtrar compradores con capacidad de compra. Escríbanos por WhatsApp al +57 317 787 4247 o vea cómo publicamos los inmuebles en nuestra web.
Su inmueble merece una gestión seria.
Más guías para propietarios en el blog de OpenHouse Group.
Fuentes
Proclama del Pacífico: Cali no tiene un solo precio de vivienda (16/09/2026)
DIAN: Estatuto Tributario compilado (artículos 90, 300, 311-1 y 398)
SNR: Resolución 2026-001726-6, tarifas registrales 2026 (certificado de tradición)
Ley 675 de 2001, propiedad horizontal (Secretaría del Senado)
Ley 820 de 2003, arrendamiento de vivienda urbana (Secretaría del Senado)
DIAN: Oficio 908511 de 2022, retención en la venta de inmuebles
Última actualización: 2 de octubre de 2026. Este contenido es informativo y no reemplaza una asesoría legal o tributaria personalizada.
