¿Qué revisar en un apartamento en Cali después de un sismo?

Comprar un apartamento usado siempre exige revisar mucho más que los acabados, la vista o el número de habitaciones. Después de un evento sísmico importante, esa revisión debe ser todavía más cuidadosa.

El terremoto del 10 de agosto de 2026 cambió temporalmente la manera en que muchos caleños miran los edificios donde viven o están pensando invertir. En Cali se realizaron inspecciones de emergencia, algunas edificaciones recibieron restricciones de uso y otras necesitaron estudios técnicos más profundos. La Alcaldía incluso inició en septiembre procesos de demolición de inmuebles que, después de las respectivas evaluaciones, fueron considerados inhabitables.

Esto no significa que comprar un apartamento usado en Cali sea inseguro. Significa algo mucho más sencillo: hoy el comprador tiene una razón adicional para conocer realmente el estado del edificio antes de firmar una promesa de compraventa.

Y esa revisión no debería limitarse al apartamento. Hay que mirar también la estructura, las zonas comunes, los documentos de la copropiedad, las inspecciones realizadas después del sismo y cualquier reparación que se haya ejecutado posteriormente.

Primero: una grieta no siempre significa daño estructural

Después de un sismo pueden aparecer fisuras en pañetes, enchapes, cielos rasos, muros divisorios u otros elementos que no necesariamente forman parte de la estructura principal del edificio. Tampoco es correcto asumir que cualquier fisura pequeña convierte automáticamente una propiedad en insegura.

El problema aparece cuando se intenta diagnosticar solamente mirando. Una persona sin conocimientos estructurales difícilmente puede determinar si una grieta es superficial, si existía antes del movimiento o si está relacionada con el comportamiento de elementos importantes de la edificación.

La propia Alcaldía de Cali ha insistido en que las inspecciones visuales iniciales sirven para identificar edificaciones que necesitan una revisión más profunda, pero no sustituyen una evaluación técnica especializada.

Por eso, como comprador, su objetivo no es convertirse en ingeniero durante la visita. Su objetivo es detectar la información que necesita verificar antes de comprar.

1. Pregunte qué ocurrió en el edificio durante el sismo

Esta pregunta debería formar parte de la visita, y no solo en la versión corta de "¿el apartamento tuvo daños?". Pregunte también:

• ¿El edificio fue evacuado?

• ¿Hubo daños en zonas comunes?

• ¿Se realizó alguna inspección oficial?

• ¿La copropiedad contrató después un ingeniero estructural?

• ¿Hubo reparaciones?

• ¿Existen zonas actualmente restringidas?

• ¿Se afectaron ascensores, fachadas, escaleras o redes?

• ¿Existe algún informe?

Muchas veces el apartamento se ve perfectamente bien mientras la información importante está en otra parte del edificio. Por eso conviene hablar no solamente con el propietario o el asesor inmobiliario: la administración también debe convertirse en fuente de información.

2. Averigüe si el edificio recibió alguna clasificación después del sismo

Después del terremoto, la Alcaldía de Cali implementó un sistema de identificación mediante etiquetas de colores para determinadas edificaciones inspeccionadas:

• Verde: la inspección encontró condiciones que permiten ingreso y habitabilidad a corto plazo.

• Amarillo: el ingreso o uso puede estar condicionado y algunas áreas pueden presentar restricciones.

• Rojo: existen condiciones que restringen el ingreso por afectaciones que pueden comprometer la seguridad.

Aquí hay una aclaración importante: una etiqueta verde no debe interpretarse como un certificado definitivo de que estructuralmente todo está perfecto. La Secretaría de Gestión del Riesgo explicó que estas evaluaciones tienen carácter preventivo y que pueden existir signos que no se detectan durante una inspección visual rápida. Cuando las condiciones lo requieren, deben realizarse estudios especializados posteriores.

Si el edificio fue inspeccionado, pregunte qué clasificación recibió, cuándo se hizo la inspección, si hubo una posterior, si se recomendaron intervenciones y si ya fueron realizadas. Y, especialmente, solicite la evidencia documental cuando exista.

3. Observe columnas, vigas y encuentros estructurales

En una visita inmobiliaria normalmente se mira la cocina, los baños, el piso, los closets, la iluminación y la vista. Después de un sismo conviene ampliar la mirada.

Sin intentar emitir un diagnóstico, preste atención especial a columnas, vigas y encuentros entre elementos estructurales. La Alcaldía ha identificado este tipo de elementos como puntos relevantes durante sus evaluaciones posteriores al terremoto y, cuando existen hallazgos importantes, las revisiones pasan a profesionales especializados como ingenieros estructurales, geotecnistas y expertos en patología estructural.

Algunas situaciones deberían llevarlo a pedir una explicación técnica antes de continuar con la compra:

• grietas claramente visibles en columnas o vigas,

• desprendimientos importantes de concreto,

• elementos aparentemente deformados,

• reparaciones recientes precisamente sobre elementos estructurales,

• zonas acordonadas,

• intervenciones cuya causa el vendedor no pueda explicar.

Eso no significa automáticamente que el edificio sea inseguro. Significa que no debería avanzar basándose únicamente en una explicación verbal.

4. No revise únicamente el apartamento

Este es uno de los errores más comunes. Puede encontrar un apartamento completamente remodelado y visualmente impecable, pero también está comprando una participación dentro de una copropiedad.

Revise sótanos, parqueaderos, columnas visibles, escaleras, pasillos, muros de zonas comunes, fachadas, ascensores, cuartos técnicos, zonas sociales y áreas reparadas recientemente.

Y preste atención a señales sencillas: ¿hay áreas cerradas? ¿reparaciones temporales? ¿trabajos recientes en diferentes pisos? ¿elementos apuntalados? ¿zonas donde no permiten ingresar?

Una buena propiedad no se evalúa solo desde la puerta del apartamento hacia adentro.

5. Pregunte qué se reparó después del sismo

Encontrar una reparación no es necesariamente negativo. Una intervención correctamente diagnosticada, diseñada y ejecutada puede ser precisamente lo que necesita una edificación. La pregunta importante es otra: ¿por qué se hizo y quién determinó cómo debía hacerse?

La Alcaldía de Cali ha recomendado que, antes de intervenir una edificación afectada, se evalúe primero su seguridad estructural. Cuando existe mayor nivel de afectación, pueden requerirse estudios y profesionales especializados antes de determinar la intervención correspondiente.

Si observa reparaciones importantes, solicite información sobre qué daño existía, quién lo evaluó, qué intervención recomendó, quién realizó la obra y si existe un informe posterior.

Una pared recién pintada puede ser solamente una mejora estética, pero también puede ocultar la evidencia visual que permitiría entender qué ocurrió. No se trata de desconfiar automáticamente: se trata de preguntar.

6. Solicite las actas de asamblea posteriores al sismo

Para un comprador de vivienda usada, las actas de la copropiedad pueden ser tan importantes como recorrer físicamente el apartamento, porque allí queda registrado lo que visualmente ya no se puede ver:

• reportes de daños,

• decisiones sobre inspecciones técnicas,

• contratación de especialistas,

• reparaciones,

• presupuestos extraordinarios,

• reclamaciones a aseguradoras,

• restricciones temporales,

• proyectos de reforzamiento,

• discusiones relacionadas con la seguridad del inmueble.

Lo ideal es revisar al menos las actas posteriores al evento y, cuando existan decisiones importantes, solicitar información complementaria.

Esto tiene además una consecuencia financiera: una reparación estructural o una intervención importante en zonas comunes puede generar futuras cuotas extraordinarias. No se trata solo de conocer la seguridad del edificio, sino también los compromisos económicos que podría adquirir al convertirse en propietario.

7. Pregunte por los informes técnicos

Este puede ser uno de los documentos más valiosos. Después del terremoto, Cali estructuró un proceso de revisión por fases. La primera corresponde a inspecciones visuales. Cuando existen mayores niveles de afectación, se puede pasar a evaluaciones especializadas mediante ingenieros estructurales, geotécnicos o profesionales en patología estructural para determinar qué intervención necesita el inmueble.

Si la copropiedad contrató uno de estos estudios, pida conocerlo. No necesita interpretar cada cálculo, pero sí puede preguntar cuál fue la conclusión, si se identificaron daños estructurales, qué recomendaciones se hicieron, si las intervenciones ya fueron ejecutadas, si se requiere seguimiento y si hay trabajos pendientes.

Y si tiene dudas sobre lo que dice el informe, puede solicitar que un profesional independiente lo revise antes de comprar.

8. Revise también la póliza de la copropiedad

En una unidad residencial sometida a propiedad horizontal, la situación posterior a un siniestro también puede involucrar seguros. La Alcaldía de Cali ha indicado que corresponde a las copropiedades gestionar las evaluaciones técnicas especializadas que sean necesarias, teniendo en cuenta, entre otros elementos, las pólizas que puedan aplicar.

Pregunte a la administración si se presentó reclamación, si la aseguradora realizó alguna visita, si se reconocieron daños, si hay reparaciones pendientes de indemnización y si existen deducibles que asumirán los propietarios.

Esto ayuda a anticipar gastos futuros que no aparecen en el precio publicado del apartamento.

9. Pregunte si existen cuotas extraordinarias aprobadas o proyectadas

Este punto conecta directamente con el costo real de compra.

Supongamos que encuentra un apartamento por 350 millones de pesos y todo parece correcto. Pero después de firmar descubre que la copropiedad necesita una intervención de fachada, reforzamiento o reparación de zonas comunes, y cada propietario deberá aportar varios millones. Ese apartamento no costó solamente 350 millones.

Pregunte específicamente si hay cuotas extraordinarias vigentes, si hay alguna propuesta en discusión, si existen presupuestos de reparación pendientes y quién debe pagar una cuota extraordinaria ya aprobada: vendedor o comprador. Esto último conviene dejarlo claramente establecido dentro de la negociación.

10. Investigue si hubo orden de evacuación

Este punto merece atención especial. La Alcaldía de Cali reiteró después del terremoto que las edificaciones que recibieron una orden de evacuación por condiciones de riesgo no debían ser nuevamente ocupadas hasta contar con las evaluaciones e intervenciones correspondientes.

Si está evaluando un inmueble que en algún momento fue evacuado, no basta con escuchar "ya todo está bien". Pregunte por qué fue evacuado, qué estudio se realizó posteriormente, qué intervención se ejecutó, quién autorizó nuevamente su ocupación y qué documentos existen.

Una propiedad puede haber sido intervenida correctamente y volver a estar en condiciones apropiadas. Pero esa historia debe poder demostrarse.

11. No confunda remodelación con reparación estructural

Esto es especialmente importante al visitar apartamentos renovados recientemente. Cambiar pisos, pintura, cocina, closets, enchapes, iluminación o cielo raso puede mejorar enormemente la presentación comercial, pero ninguna de esas mejoras permite concluir por sí misma cuál es el estado estructural de un edificio.

Después del sismo, varios inmuebles de Cali han requerido evaluaciones que van mucho más allá de lo visible. En algunas infraestructuras de la ciudad, por ejemplo, se han utilizado tecnologías como ultrasonido y escaneo del acero para revisar características del concreto, vigas y columnas que no pueden determinarse observando la superficie.

Eso demuestra una idea sencilla: hay cosas que una visita inmobiliaria no puede revelar.

12. Si existe una duda importante, lleve un profesional

Comprar vivienda representa cientos de millones de pesos. Cuando existe un antecedente sísmico relevante, pagar una revisión profesional antes de comprar puede ser una decisión razonable, especialmente si encuentra información contradictoria, reparaciones importantes, grietas cuya causa no está clara, antecedentes de evacuación, estudios pendientes o documentos que no entiende.

En esos casos, un ingeniero estructural o profesional competente puede revisar la información disponible y determinar si es necesario un análisis adicional.

El objetivo no es buscar problemas donde no existen. El objetivo es reducir incertidumbre antes de asumir una obligación financiera de largo plazo.

¿Entonces es riesgoso comprar apartamento usado en Cali?

No necesariamente. Después de un terremoto importante es normal que exista mayor sensibilidad frente al estado de las edificaciones, pero eso no significa que todos los edificios hayan sufrido daños estructurales.

De hecho, las evaluaciones realizadas por las autoridades muestran situaciones muy diferentes entre una edificación y otra: algunas necesitaron intervenciones menores, otras evaluaciones especializadas y un grupo reducido llegó a requerir demolición.

La conclusión correcta no es "no compre vivienda usada". Es "conozca mejor lo que está comprando".

Checklist antes de comprar un apartamento después de un sismo

Antes de firmar una promesa de compraventa, procure verificar:

1. Si el edificio presentó afectaciones durante el sismo.

2. Si recibió inspección de las autoridades.

3. Qué clasificación recibió, si fue identificado mediante el sistema de colores.

4. Si existió una orden de evacuación.

5. Si posteriormente se realizaron estudios especializados.

6. Qué reparaciones o reforzamientos se ejecutaron.

7. Las actas de asamblea posteriores al evento.

8. Las cuotas extraordinarias aprobadas o proyectadas.

9. La situación de las pólizas y reclamaciones.

10. El estado de zonas comunes, sótanos y elementos visibles del edificio.

11. Los informes técnicos disponibles.

12. Si existe alguna intervención todavía pendiente.

Y ante una duda relevante, solicite evaluación profesional antes de comprar.

Preguntas frecuentes

¿Una grieta en la pared significa que el edificio está dañado estructuralmente?

No necesariamente. Pueden aparecer fisuras en pañetes, enchapes, cielos rasos o muros divisorios que no forman parte de la estructura principal. Lo que no se puede es diagnosticarlo a simple vista: si la grieta está en columnas o vigas, o si su causa no está clara, corresponde una revisión técnica.

¿Qué significa la etiqueta verde, amarilla o roja en un edificio de Cali?

Verde indica condiciones que permiten ingreso y habitabilidad a corto plazo; amarillo, que el ingreso o uso puede estar condicionado; rojo, que existen condiciones que restringen el ingreso. Son evaluaciones de carácter preventivo y no reemplazan un estudio estructural especializado.

¿Qué documentos debo pedir antes de comprar un apartamento usado después del sismo?

Las actas de asamblea posteriores al evento, los informes técnicos o estudios estructurales que haya contratado la copropiedad, la constancia de la inspección oficial si existió, el estado de las pólizas y reclamaciones, y la relación de cuotas extraordinarias aprobadas o proyectadas.

¿Quién paga una cuota extraordinaria aprobada antes de la venta?

Es un punto que debe quedar expresamente definido en la negociación y reflejado en la promesa de compraventa, porque de lo contrario puede convertirse en un costo inesperado para el comprador.

¿Vale la pena contratar un ingeniero antes de comprar?

Cuando hay antecedentes de evacuación, reparaciones estructurales, información contradictoria o documentos difíciles de interpretar, el costo de una revisión profesional es pequeño frente al valor de la compra y frente al riesgo de asumir una intervención pendiente.

En OpenHouse Group una propiedad también se analiza antes de recomendarla

Una buena asesoría inmobiliaria no consiste únicamente en abrir una puerta y mostrar un apartamento. También implica preguntar, investigar, revisar documentos, entender el contexto de la propiedad y ayudar al comprador a identificar información relevante antes de tomar una decisión.

En OpenHouse Group acompañamos procesos de compra de vivienda en Cali y Jamundí procurando que nuestros clientes comparen propiedades teniendo en cuenta no solamente precio, ubicación y acabados, sino también aquellos aspectos que pueden afectar realmente su inversión.

Porque después de encontrar una propiedad que le gusta viene la pregunta más importante: ¿es una propiedad que tiene sentido comprar? Y esa respuesta merece algo más que una visita de veinte minutos.

Si está evaluando un apartamento y quiere revisarlo con criterio antes de firmar, escríbanos por WhatsApp al +57 317 787 4247.