Mercado inmobiliario en Jamundí: precios, oportunidades y riesgos en 2026
Jamundí se convirtió en la opción natural para muchas familias que trabajan en el sur de Cali y buscan más metros por su presupuesto. Pero el mercado inmobiliario en Jamundí tiene particularidades que no se ven en un aviso: un historial de problemas de agua y licencias, diferencias grandes entre sectores y una movilidad que depende de un solo corredor. Esta guía reúne los datos de 2026 para que usted decida si comprar, arrendar o invertir allí, y dónde.
Respuesta rápida: en las medianas de oferta de octubre de 2026, el m² en Jamundí está cerca de un 20 % por debajo del de Cali (US$1.100 frente a US$1.371, según Colombia Bound). En los barrios con más anuncios, como Alfaguara, Parque Natura y Ciudad Country, la mediana va de $3,78 a $3,88 millones por m², y la rentabilidad bruta estimada ronda el 6,8 %-6,9 %. La vivienda nueva es más cara que la usada (unos $4,8 millones por m² en promedio). Antes de comprar, verifique la disponibilidad de agua y la licencia del proyecto, la ubicación frente a zonas de riesgo y la situación de seguridad del sector exacto.
Jamundí en cifras (2026)
Indicador | Dato | Fuente |
|---|---|---|
Población proyectada 2026 | 182.290 habitantes (144.150 en la cabecera) | DANE, proyecciones municipales |
Mediana de oferta por m² (municipio) | US$1.100 (Cali: US$1.371) | Colombia Bound |
Vivienda nueva: precio promedio por m² | $4.803.625 (12 proyectos, área promedio 72,4 m²) | Estrenar Vivienda / DataLiving |
Tope VIS 2026 (aglomeración de Cali, incluye Jamundí) | 150 SMMLV: $262.635.750 | Caracol Radio |
Ventas de vivienda nueva | Caída en Jamundí entre enero y abril de 2026 | Camacol, vía El País |
1. Precios por barrio en Jamundí
Barrio | Mediana de oferta por m² | Precio mediano | Canon mediano | Rentabilidad bruta estimada | Anuncios (venta / arriendo) |
|---|---|---|---|---|---|
Ciudad Country | $3.884.100 | $390.000.000 | $1.685.000 | Sin dato (pocos anuncios) | 184 / 12 |
Parque Natura | $3.844.646 | $242.500.000 | $1.250.000 | 6,8 % | 204 / 69 |
Alfaguara | $3.781.001 | $497.500.000 | $1.590.000 | 6,9 % | 368 / 34 |
El Castillo | $3.587.635 | $650.000.000 | Sin dato | Sin dato | 234 / — |
La Morada | $3.319.908 | $1.070.000.000 | Sin dato | Sin dato | 232 / — |
Terranova | $2.177.778 | $125.000.000 | Sin dato | Sin dato | 27* / — |
*Muestra pequeña. Fuente: Colombia Bound, medianas de anuncios actualizadas al 2 de octubre de 2026; mezclan casas y apartamentos y son precios de oferta, no de cierre.
Qué muestran los datos
Alfaguara es el sector con más oferta y concentra comercio y servicios, incluida una sede de la Fundación Valle del Lili en el Centro Comercial Alfaguara (Calle 2 n.º 22-175).
Parque Natura tiene el precio mediano más bajo entre los barrios con buena muestra ($242,5 millones), por debajo del tope VIS, y la mayor oferta de arriendo (69 anuncios).
El Castillo y La Morada tienen medianas altas en precio total, lo que indica que allí se anuncian sobre todo casas y lotes amplios.
Para comparar con el sur de Cali, revise nuestro comparativo de barrios del sur de Cali: Caney, el más económico de ese grupo por m² ($3,83 millones), queda en un rango parecido al de los barrios más buscados de Jamundí.
2. Vivienda nueva: más cara que la usada
Según DataLiving, el promedio de 12 proyectos nuevos en Jamundí es de $4.803.625 por m², con un área promedio de 72,4 m² y un precio promedio de $374,4 millones. Es decir, el m² nuevo está por encima de las medianas de oferta de los barrios con más anuncios usados. Camacol reportó caídas en las ventas de vivienda nueva en Jamundí entre enero y abril de 2026, en línea con el resto del Valle.
Si compra sobre planos, pregunte por la licencia de construcción, la disponibilidad de servicios públicos y, para licencias nuevas, el cumplimiento de la norma de ahorro de agua y energía (vea vivienda sostenible).
3. Agua y licencias: el punto que más debe revisar
El fallo judicial
En 2021, la sentencia 125 del Juzgado Segundo Administrativo de Cali ordenó suspender nuevas licencias de construcción en Jamundí que dependieran del servicio de Acuavalle, por crecimiento urbano sin soporte técnico y sectores con baja presión o cortes, según la Alcaldía. En diciembre de 2022, el Tribunal Administrativo del Valle mantuvo la suspensión, pero excluyó los proyectos que tengan garantizados los servicios con Acuavalle u otra empresa que cumpla las condiciones exigidas.
Obras y situación reciente
Acuavalle ha reportado obras como nuevos tanques de almacenamiento (más de 4,5 millones de litros adicionales, según la Gobernación en 2024) y una nueva planta de tratamiento proyectada para ampliar la capacidad de 600 a 1.200 litros por segundo (Diario Occidente, 2023). No encontramos una fuente oficial que confirme el estado de cumplimiento del fallo en 2026: pregúntelo en Planeación municipal y pida a la constructora el certificado de disponibilidad de servicios.
En septiembre de 2026 hubo afectaciones de agua en la zona rural, que tiene acueductos distintos a los del casco urbano (Caracol Radio e Infobae).
4. Seguridad: diferencias entre lo urbano y lo rural
La Defensoría del Pueblo, en su Informe de Seguimiento 022-2026, reporta para Jamundí 119 homicidios en 2024 y 127 en 2025, con una tasa de 62,7 por cada 100.000 habitantes, y señala un mayor impacto en la zona rural. El dato municipal no describe cada conjunto ni cada barrio: visite el sector a distintas horas, hable con la administración y con vecinos y revise el acceso y la seguridad del conjunto.
5. Movilidad: un corredor y proyectos en camino
Las rutas intermunicipales de Jamundí se integran con el MIO en la Terminal Simón Bolívar, según El País y El Tiempo.
Metrocali abrió el proceso para el Tramo 3 de la Troncal Oriental, con entrega prevista en el segundo semestre de 2028.
El Tren de Cercanías, con un tramo Cali–Jamundí, sigue sin financiación nacional completa; no conviene comprar contando con él.
Haga el recorrido a su trabajo o al colegio en hora pico antes de decidir.
6. Riesgo y terreno
Jamundí tiene sectores con amenaza de inundación. En abril de 2025, el municipio declaró alerta roja por lluvias con cerca de 190 personas afectadas (El País), y la Alcaldía ha intervenido el paso de agua hacia los lagos de Verde Alfaguara. Revise en el POT y en Planeación si el predio está en zona de amenaza. Tras el sismo del 10 de agosto de 2026, El País reportó que Jamundí no tuvo víctimas mortales; aun así, pregunte por el estado estructural del edificio.
7. Arriendo e inversión en Jamundí
Las rentabilidades brutas estimadas de Alfaguara (6,9 %) y Parque Natura (6,8 %) están en el rango bajo del sur de Cali (6,8 %-8,4 %). La oferta de arriendo es más pequeña (34 y 69 anuncios), lo que puede significar menos competencia, pero también una demanda más limitada. Calcule su rentabilidad neta como explicamos en cuánto debe rentar un apartamento en Cali y tenga en cuenta el contexto del arriendo en Cali en 2026, que también presiona a los municipios vecinos.
Lista de chequeo para comprar en Jamundí
Compare el precio con las medianas del barrio y con inmuebles parecidos.
Pida el certificado de disponibilidad de servicios públicos y la licencia del proyecto.
Revise en el POT si el predio está en zona de amenaza.
Visite el sector a distintas horas y pregunte por la seguridad del conjunto.
Haga el recorrido a su trabajo en hora pico.
Si va a financiar, compare opciones de crédito y leasing: vea crédito hipotecario vs leasing habitacional.
Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario en Jamundí
¿Es más barato comprar en Jamundí que en Cali?
En promedio, sí: la mediana de oferta por m² en Jamundí es cerca de un 20 % menor que la de Cali, según Colombia Bound. Pero la diferencia frente a barrios del sur de Cali como Caney es pequeña, y la vivienda nueva en Jamundí cuesta más que la usada.
¿Se pueden construir nuevos proyectos en Jamundí?
El fallo de 2022 mantuvo la suspensión de nuevas licencias que dependan del servicio de Acuavalle, salvo los proyectos con servicios garantizados. Para un proyecto específico, pida la licencia y el certificado de disponibilidad de servicios.
¿Cuál es el mejor barrio de Jamundí para invertir?
Depende de su objetivo. Alfaguara tiene la mayor oferta y servicios cercanos; Parque Natura tiene precios totales más bajos y más oferta de arriendo. Valide siempre cánones reales y gastos.
¿Cuántos habitantes tiene Jamundí?
Según las proyecciones municipales del DANE, 182.290 habitantes en 2026, de los cuales 144.150 viven en la cabecera.
¿Jamundí sufrió daños con el sismo de agosto de 2026?
El País reportó que no hubo víctimas mortales en Jamundí. Aun así, conviene revisar el estado de cada edificación antes de comprar.
En OpenHouse Group conocemos Jamundí y el sur de Cali
Trabajamos en Cali y Jamundí desde 2021, con oficina en El Ingenio, en el sur de Cali. Le ayudamos a comparar inmuebles en los dos municipios, revisar documentos, licencias y riesgos, y gestionar su crédito con nuestro bróker financiero. Escríbanos por WhatsApp al +57 317 787 4247 o vea los inmuebles en nuestra web.
Su inmueble merece una gestión seria.
Más análisis del mercado en el blog de OpenHouse Group.
Fuentes
DANE: proyecciones de población municipal 2020-2035 (actualización post COVID-19)
Estrenar Vivienda (DataLiving): apartamentos nuevos en Jamundí
El País vía Camacol Risaralda: cifras de vivienda en el Valle (2026)
Alcaldía de Jamundí: suspensión de nuevas licencias de construcción
Tribunal Administrativo del Valle: fallo de segunda instancia (16/12/2022)
Caracol Radio: afectaciones en la zona rural de Jamundí (22/09/2026)
Infobae: ataque a la red de acueducto en Jamundí (24/09/2026)
Defensoría del Pueblo: Informe de Seguimiento 022-2026 (Jamundí)
El País: integración del transporte intermunicipal con el MIO
Última actualización: 2 de octubre de 2026. Las cifras de precio son medianas de anuncios (oferta) y pueden diferir del precio de cierre. Este contenido es informativo y no reemplaza una asesoría personalizada.
