Gastos olvidados al comprar vivienda: lo que no aparece en el precio
Muchas familias ahorran durante años la cuota inicial y, cuando llega el día de firmar, descubren que les faltan varios millones. No es un error de cálculo del banco: son los gastos olvidados al comprar vivienda, los que no aparecen en el precio del aviso. Notaría, impuesto de registro, derechos de registro, avalúo, seguros y adecuaciones se suman rápido. En esta guía le mostramos cuáles son, quién los paga normalmente y cuánto pueden sumar en Cali con las tarifas de 2026.
Respuesta rápida: en un apartamento usado no VIS de $300 millones comprado con crédito, los gastos legales que normalmente asume el comprador (notaría, impuesto de registro y derechos de registro de la compraventa y de la hipoteca) rondan los $11,6 millones, cerca del 3,9 % del precio. A eso se suman avalúo, estudio de títulos, seguros mensuales, prorrateos de administración y predial, mudanza y adecuaciones. Tenga además una reserva para imprevistos.
Resumen de gastos olvidados al comprar vivienda en Cali (2026)
Gasto | Referencia 2026 | Quién lo paga normalmente |
|---|---|---|
Notaría de la compraventa | 3 por mil del valor + IVA (la mitad en VIS) | 50 % comprador y 50 % vendedor |
Notaría de la hipoteca | 70 % de la tarifa ordinaria + IVA (menos en VIS) | Comprador |
Impuesto de registro (Gobernación del Valle) | 1 % del valor + estampillas (4,5 % del impuesto) + $8.300 de sistematización | Comprador |
Derechos de registro de la compraventa | De 9,11 a 13,33 por mil según el valor, + 2 % | Comprador |
Derechos de registro de la hipoteca | 70 % de la tarifa (menos en VIS), + 2 % | Comprador |
Avalúo y estudio de títulos | Según la entidad; algunas los asumen | Comprador |
Seguros del crédito | Incendio y terremoto obligatorio; vida, habitual | Comprador, cada mes |
Retención en la fuente | 1 % del precio | Vendedor persona natural |
Fuentes: resoluciones de tarifas notariales y registrales 2026 de la Superintendencia de Notariado y Registro, Ordenanza 692 de 2025 de la Asamblea del Valle y artículo 398 del Estatuto Tributario. Todo esto se puede negociar; lo importante es dejarlo escrito en la promesa de compraventa.
1. Gastos de la notaría
La escritura de compraventa
La Superintendencia de Notariado y Registro fija para 2026 una tarifa del 3 por mil sobre el valor de la compraventa, más IVA del 19 %, hojas y copias. Por costumbre, comprador y vendedor la pagan por partes iguales. En vivienda de interés social, la compraventa paga la mitad de la tarifa.
La escritura de hipoteca
Es el gasto que más se olvida. Si compra con crédito, la hipoteca también se firma en notaría y paga el 70 % de la tarifa ordinaria, a cargo del comprador. En VIS hay reducciones adicionales según el tipo de crédito.
2. Impuesto de registro: el gasto más grande después de la cuota inicial
Cuánto cobra el Valle
En el Valle del Cauca, la Ordenanza 692 de 2025 fija una tarifa del 1 % del valor para actos entre vivos con cuantía. Sobre el impuesto se calculan estampillas (Prodesarrollo 2 %, Procultura 1 %, Pro-Uceva 0,5 % y Pro Electrificación Rural 1 %) y se paga un derecho de sistematización de $8.300.
La hipoteca también paga
La hipoteca se registra con cuantía (el monto del crédito), así que también genera impuesto de registro. Pida que se lo liquiden desde el principio. La Gobernación contempla una exención para compradores de VIS que cumplan los requisitos, entre ellos la carta de asignación del subsidio.
3. Derechos de registro (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos)
Valor del acto | Derechos de registro 2026 |
|---|---|
Hasta $12.852.101 | $53.100 |
De $12.852.102 a $192.778.606 | 9,11 por mil |
De $192.778.607 a $334.149.656 | 11,31 por mil |
De $334.149.657 a $494.798.857 | 12,60 por mil |
Más de $494.798.857 | 13,33 por mil |
Al resultado se suma un 2 % por sistematización y conservación documental. Si el precio de la escritura es inferior al avalúo catastral, la compraventa se liquida sobre el avalúo catastral. La hipoteca de un crédito de vivienda paga el 70 % de la tarifa (40 % si es VIS no subsidiable y 10 % si es VIS subsidiable).
4. Lo que cobra el banco antes del desembolso
Avalúo y estudio de títulos
Antes de desembolsar, la entidad suele pedir un avalúo del inmueble y un estudio de títulos. Cada una tiene sus tarifas y algunas los asumen en ciertas campañas, así que pregunte el valor, cuándo se paga y si se devuelve si el negocio no se cierra.
Seguros
El Decreto 583 de 2025 exige asegurar el inmueble financiado contra incendio y terremoto, y lo habitual es que también le pidan un seguro de vida. No se paga al firmar, pero sí cada mes junto con la cuota. Después del sismo del 10 de agosto de 2026, lea con calma la cobertura y el deducible de la póliza de terremoto. Compare productos en nuestra guía de crédito hipotecario vs leasing habitacional.
5. Gastos que llegan después de recibir las llaves
Prorrateo de predial y administración
Acuerde en la promesa cómo se reparten el predial del año y la administración del mes de entrega. En Cali, el nuevo Estatuto Tributario reduce el predial para la mayoría de las viviendas, según El País; pida la factura del inmueble para conocer el valor real.
Cuotas extraordinarias
Antes de firmar, pregunte en la administración si hay cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión, por ejemplo para reparaciones tras el sismo. Le puede tocar pagarlas a usted. Nuestra guía de qué revisar en un apartamento después de un sismo le ayuda con esa revisión.
Mudanza, adecuaciones y compras iniciales
Un apartamento usado puede necesitar pintura, arreglos o cambios de cocina y baños; uno nuevo puede requerir acabados, cortinas, lámparas o electrodomésticos. Compare esos costos en apartamento nuevo o usado en Cali.
El 4 por mil
Los pagos grandes por transferencia o cheque pueden causar el gravamen a los movimientos financieros (4 por mil), salvo las exenciones previstas en el Estatuto Tributario. Pregunte a su banco cómo hacer los pagos de la cuota inicial y del saldo.
6. Ejemplo con números: apartamento usado de $300 millones
Ejemplo ilustrativo con vendedor persona natural y crédito del 70 %. Las tarifas son las de 2026; el avalúo, el estudio de títulos y las adecuaciones son supuestos. Cifras redondeadas, sin hojas, copias ni certificados.
Concepto | Valor aproximado |
|---|---|
Precio del apartamento | $300.000.000 |
Crédito hipotecario (70 %) | $210.000.000 |
Cuota inicial (30 %) | $90.000.000 |
Notaría de la compraventa (50 % del comprador, con IVA) | $553.000 |
Notaría de la hipoteca (70 % de la tarifa, con IVA) | $550.000 |
Impuesto de registro de la compraventa (1 % + estampillas + sistematización) | $3.143.000 |
Impuesto de registro de la hipoteca (1 % sobre el crédito + estampillas) | $2.203.000 |
Derechos de registro de la compraventa (11,31 por mil + 2 %) | $3.461.000 |
Derechos de registro de la hipoteca (70 % de la tarifa + 2 %) | $1.696.000 |
Subtotal de gastos legales del comprador | $11.606.000 |
Avalúo y estudio de títulos (supuesto) | $1.500.000 |
Mudanza y adecuaciones indispensables (supuesto) | $6.000.000 |
Total aproximado además del crédito | $109.106.000 |
En otras palabras, quien solo tiene los $90 millones de la cuota inicial necesita unos $19 millones más, sin contar una reserva para imprevistos. Para armar su presupuesto completo, revise también cuánto dinero necesita para comprar vivienda.
Lista de chequeo de gastos antes de firmar la promesa
Pida la liquidación de notaría para la compraventa y la hipoteca.
Pida la liquidación del impuesto de registro y de los derechos de registro, incluida la hipoteca.
Pregunte al banco el costo del avalúo, del estudio de títulos y de los seguros.
Confirme con la administración el valor vigente y si hay cuotas extraordinarias.
Pida la factura del predial y acuerde el prorrateo.
Reserve dinero para mudanza, adecuaciones e imprevistos.
Deje por escrito en la promesa quién paga cada gasto.
Preguntas frecuentes sobre los gastos olvidados al comprar vivienda
¿Cuánto se paga de gastos de escrituración en Cali?
En el ejemplo de un apartamento usado de $300 millones con crédito del 70 %, los gastos legales del comprador suman unos $11,6 millones (cerca del 3,9 % del precio). El valor exacto depende del precio, del monto del crédito y de si el inmueble es VIS.
¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?
Por costumbre, la notaría de la compraventa se paga por partes iguales. La notaría de la hipoteca, el impuesto de registro y los derechos de registro los paga normalmente el comprador. La retención en la fuente del 1 % la paga el vendedor persona natural.
¿Se pueden financiar los gastos de escrituración?
La Ley 546 de 1999 permite a las entidades ofrecer la opción de incluir los gastos de escrituración, impuestos y registro dentro de la financiación, si el comprador lo autoriza. Pregunte si su entidad lo ofrece.
¿La vivienda VIS paga menos gastos?
Sí, en varios rubros: la notaría de la compraventa paga la mitad, la hipoteca tiene tarifas reducidas y, con subsidio, hay reducciones registrales y una posible exención del impuesto de registro en el Valle.
¿Qué documentos debe tener el vendedor para firmar?
Certificado de tradición, escritura, paz y salvos de predial y administración, entre otros. Los listamos en documentos para vender un inmueble.
En OpenHouse Group le ayudamos a comprar sin sorpresas
Desde nuestra oficina en El Ingenio, en el sur de Cali, acompañamos desde 2021 a compradores en Cali y Jamundí. Le ayudamos a calcular todos los gastos antes de firmar, revisar documentos y gestionar su crédito con nuestro bróker financiero. Vea los inmuebles disponibles en nuestra web o escríbanos por WhatsApp al +57 317 787 4247.
Su inmueble merece una gestión seria.
Más guías para compradores en el blog de OpenHouse Group.
Fuentes
SNR: Resolución 2026-000964-6 de tarifas notariales (copia publicada por Camacol)
Gobernación del Valle: exención del impuesto de registro para VIS
DIAN: Oficio 908511 de 2022, retención en la venta de inmuebles
DIAN: Concepto 3591 de 2025 (gastos de escrituración financiados, Ley 546 de 1999)
El País: nuevo Estatuto Tributario de Cali y predial (01/08/2026)
Última actualización: 2 de octubre de 2026. Las cifras del ejemplo son aproximadas y no reemplazan la liquidación oficial de la notaría, la Gobernación y la Oficina de Registro. Este contenido es informativo.
