¿Apartamento nuevo o usado en Cali? Lo que cambia en costos

Cuando alguien empieza a buscar apartamento en Cali, una de las primeras decisiones suele ser esta: ¿comprar nuevo o usado?

A primera vista parece una comparación sencilla. El apartamento nuevo ofrece instalaciones modernas, zonas comunes recientes y menos desgaste. El usado puede ofrecer mayor área, ubicaciones consolidadas y, en algunos casos, un precio por metro cuadrado más competitivo.

Pero comparar únicamente el precio publicado lleva con frecuencia a una conclusión equivocada.

El costo real de comprar vivienda incluye mucho más: cuota inicial, acabados, remodelaciones, administración, parqueadero, depósito, impuestos, gastos de escrituración, financiación e incluso el tiempo que debe esperar para recibir el inmueble.

Por eso, antes de decidir, conviene responder una pregunta distinta: ¿cuál de las dos opciones representa el mejor costo total para lo que usted realmente necesita?

La vivienda usada está ganando terreno en Colombia

El mercado inmobiliario colombiano atraviesa un momento particular.

Durante el primer semestre de 2026 se vendieron 78.423 viviendas nuevas en el país, una reducción de 9,9 % frente al mismo periodo del año anterior. Los lanzamientos cayeron 15,8 % y las iniciaciones de nuevos proyectos 19,6 %, la cifra más baja para un primer semestre en los últimos 15 años, según Camacol.

Al mismo tiempo, la vivienda usada ha venido tomando mayor participación. Un estudio de Anif y Habi, presentado en 2026, señala que en 2025 aproximadamente 48 de cada 100 pesos desembolsados en crédito hipotecario se destinaron a vivienda usada.

Esto no significa que la vivienda usada sea automáticamente mejor. Significa que el comprador está encontrando en ella una alternativa cada vez más relevante.

Y en una ciudad consolidada como Cali, donde existen apartamentos construidos en épocas muy diferentes, la comparación se vuelve especialmente importante.

1. El precio publicado no cuenta toda la historia

Imaginemos dos apartamentos. Uno nuevo de 500 millones de pesos y otro usado de 450 millones. La conclusión rápida sería que el usado cuesta 50 millones menos.

Pero faltan varias preguntas:

• ¿El apartamento nuevo se entrega completamente terminado?

• ¿Incluye parqueadero? ¿Tiene depósito?

• ¿Hay que instalar persianas, aires acondicionados o divisiones?

• ¿El usado necesita cambiar cocina, pisos o baños?

• ¿Existen reparaciones pendientes en el inmueble?

• ¿Hay una cuota extraordinaria aprobada por la copropiedad?

Solo después de responderlas es posible comparar de verdad. En OpenHouse Group recomendamos analizar el costo total de adquisición, no únicamente el precio de venta.

2. En vivienda usada puede encontrar más metros por el mismo presupuesto

Una característica frecuente del mercado usado es que hay apartamentos construidos en épocas en las que las áreas habitacionales eran mayores.

Eso puede permitir encontrar, dentro de un mismo presupuesto, propiedades con más metros cuadrados, habitaciones más amplias, cocina independiente, cuarto de servicio, balcones de mayor tamaño, depósito o dos parqueaderos. No ocurre en todos los casos, pero es una diferencia que vale la pena comparar.

Los datos de Fincaraíz sobre Cali en 2025 muestran cuánto puede variar el valor del metro cuadrado según el segmento. En apartamentos publicados para venta, el precio promedio por metro cuadrado fue de aproximadamente 3,78 millones de pesos en estrato 4, 4,41 millones en estrato 5 y 5,62 millones en estrato 6. Son cifras de publicaciones del portal, no necesariamente precios finales de cierre.

La lectura de fondo: en Cali no existe un único precio por metro cuadrado. Ubicación, antigüedad, estado del inmueble, piso, vista, parqueaderos, administración y características de la unidad generan diferencias importantes incluso entre apartamentos vecinos.

3. El apartamento nuevo puede implicar gastos después de la entrega

Comprar nuevo tiene ventajas evidentes. Las instalaciones eléctricas e hidráulicas son recientes, los acabados responden a tendencias actuales y, durante los primeros años, normalmente hay menor necesidad de intervenciones por antigüedad.

Pero hay que revisar exactamente qué está incluido en el precio. Algunos apartamentos se entregan completamente terminados y otros requieren inversión adicional en pisos y acabados, iluminación, persianas, aires acondicionados, divisiones, closets, adecuaciones de cocina o mobiliario.

Por eso, dos proyectos con precios similares pueden terminar representando inversiones distintas.

Comprar sobre planos cambia el flujo de dinero

Una ventaja importante de varios proyectos nuevos es que permiten pagar la cuota inicial de forma progresiva durante la construcción. Para quien todavía está formando su ahorro, eso facilita el proceso.

La vivienda usada funciona diferente: los tiempos del negocio son más cortos y el comprador necesita disponer de la cuota inicial dentro del calendario acordado con el vendedor.

La opción más conveniente también depende, entonces, de cuánto dinero tiene hoy y cuánto puede ahorrar en los próximos meses.

4. Remodelar un usado puede cambiar por completo la comparación

Un apartamento usado aparentemente económico puede dejar de serlo después de una remodelación importante.

Antes de comprar conviene estimar el costo de intervenciones como cocina, baños, pisos, carpintería, red eléctrica, tuberías, pintura, aires acondicionados, impermeabilización o ventanería.

El error está en pensar "después lo arreglo poco a poco". Puede funcionar, pero ese costo debe estar dentro del presupuesto desde el principio.

Una propiedad de 430 millones de pesos que requiere 70 millones en adecuaciones representa, en la práctica, una inversión cercana a 500 millones antes de otros gastos.

También existen apartamentos usados recientemente remodelados, donde esa inversión ya la hizo el propietario anterior. Cada inmueble debe analizarse individualmente.

5. Nuevo no significa administración más barata

Existe una percepción común: si el edificio es nuevo, la administración será baja. No siempre.

El valor de la administración depende del número de apartamentos, ascensores, piscinas, gimnasio, portería, seguridad, zonas verdes, salones sociales, equipos, personal, mantenimiento y consumo de zonas comunes.

Un complejo nuevo con muchas amenidades puede tener costos operativos altos. Y un edificio usado puede enfrentar un escenario distinto: reparación de fachada, impermeabilización, ascensores o mantenimiento de equipos.

Por eso es fundamental revisar tanto la administración mensual como la situación financiera de la copropiedad.

El documento que muchos compradores olvidan: las actas de asamblea

En un apartamento usado, las actas de asamblea son una fuente de información valiosa. Allí aparecen proyectos futuros, problemas de infraestructura, reparaciones pendientes y cuotas extraordinarias.

Imagine comprar y descubrir semanas después que la copropiedad aprobó una inversión considerable para modernizar los ascensores o reparar la fachada. El apartamento no cambió, pero su costo real sí.

La revisión jurídica debe complementarse, entonces, con una revisión administrativa y física del inmueble.

6. Escrituración, registro y financiación: gastos que aplican en ambos casos

Comprar vivienda implica costos adicionales al precio del inmueble: derechos notariales, impuesto y derechos de registro, y otros conceptos asociados a la formalización.

Para 2026, la Superintendencia de Notariado y Registro actualizó las tarifas notariales y registrales. Como referencia general del mercado, los derechos notariales rondan el 0,5 % del valor de la escritura y se acostumbra repartirlos entre comprador y vendedor, mientras los conceptos de registro los asume el comprador. Los valores dependen del acto y de las características de cada operación, así que es preferible hacer una liquidación específica del negocio en lugar de asumir un porcentaje genérico.

Si además hay financiación, pueden aparecer costos de avalúo, estudio de títulos, seguros, constitución de hipoteca y trámites bancarios.

La financiación sigue siendo un componente central del mercado: durante el segundo trimestre de 2026 se desembolsaron aproximadamente 6,95 billones de pesos para compra de vivienda en Colombia, entre créditos hipotecarios y leasing habitacional.

Por eso recomendamos solicitar una simulación financiera antes de comprometerse con una propiedad, no después.

7. ¿Dónde hay más margen de negociación?

Aquí la vivienda usada puede tener una ventaja particular. Con un propietario individual existen varias razones para negociar: tiempo publicado, estado del apartamento, necesidad de vender, forma de pago, fecha de entrega, adecuaciones necesarias o comportamiento del mercado.

Eso no significa que todos los propietarios estén dispuestos a reducir el precio, pero normalmente hay más variables negociables. En vivienda usada, el estado del inmueble, la administración, la demanda de la zona y la relación entre avalúo y precio solicitado suelen convertirse en argumentos de negociación.

En vivienda nueva las condiciones dependen principalmente del proyecto y de la constructora. Puede haber bonos, descuentos, facilidades para la cuota inicial, beneficios en acabados o campañas especiales, pero el margen funciona de otra manera.

Comprar para vivir no es la misma cuenta que comprar para invertir

Si va a vivir en el apartamento, pesan más la comodidad, el área, la ubicación, los colegios, el trabajo, la distribución, el parqueadero, las zonas sociales y la calidad de vida.

Si compra para invertir, las preguntas cambian:

• ¿Cuánto podría producir en arriendo?

• ¿Cuánto representa la administración?

• ¿Cuánto dinero necesita invertir antes de arrendarlo?

• ¿Cuál es la demanda del sector y quién sería el arrendatario objetivo?

• ¿Qué tan fácil sería venderlo después?

• ¿Existe demasiada oferta similar?

En Cali, los apartamentos representaron cerca del 49 % de la oferta inmobiliaria analizada por Fincaraíz en 2025, con un interés repartido aproximadamente en 54 % arriendo y 46 % venta. Y en agosto de 2026 la Cámara de Comercio de Cali encontró señales preliminares de mayor presión de demanda por vivienda en arriendo, en el contexto habitacional posterior al sismo; el estudio usa búsquedas en portales inmobiliarios como indicador temprano.

Un inversionista debe mirar el comportamiento específico de cada zona, no solo el de la ciudad en general.

Nuevo vs. usado en Cali: comparación rápida

La fórmula del costo real de la decisión

Ninguna de las dos opciones debe analizarse únicamente por el precio anunciado. La comparación correcta es:

Precio del inmueble + gastos de compra + financiación + adecuaciones + administración + tiempo de espera = costo real de la decisión.

Ese número es mucho más útil que preguntar cuál apartamento cuesta menos.

Supongamos que compara un apartamento nuevo de 550 millones de pesos con uno usado de 490 millones. Calcule cuánto terminará invirtiendo durante el primer año después de recibir cada propiedad, con todo incluido. Si el nuevo termina en 580 millones y el usado en 570 millones después de remodelarlo, la diferencia real ya no son 60 millones: son 10 millones.

Ahí empiezan a pesar más la ubicación, el área, la distribución, la antigüedad y el potencial de valorización. Esa es la comparación que realmente ayuda a decidir.

Entonces, ¿nuevo o usado?

La respuesta depende de su situación.

Un apartamento nuevo puede tener sentido si valora estrenar, puede esperar la entrega, quiere distribuir la cuota inicial durante un periodo más largo y prefiere instalaciones y acabados recientes.

Un apartamento usado puede ser interesante si busca entrega más rápida, zonas consolidadas, mayor área, posibilidad de negociación o quiere evaluar físicamente lo que va a comprar.

Lo que no cambia en ninguno de los dos casos es la necesidad de hacer bien la cuenta completa.

Preguntas frecuentes

¿Es más barato comprar un apartamento usado en Cali?

Puede tener un precio de venta menor y más área por el mismo presupuesto, pero el costo final depende de las adecuaciones, la administración y el estado de la copropiedad. Hay usados que resultan más económicos y otros que, después de remodelar, cuestan igual o más que un nuevo comparable.

¿Qué gastos adicionales debo presupuestar además del precio?

Cuota inicial, gastos notariales y de registro, avalúo y estudio de títulos si hay crédito, seguros, adecuaciones o remodelación, administración, impuesto predial y el traslado.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de un apartamento usado en Cali?

Varía por estrato y sector. En 2025, los promedios publicados en Fincaraíz para apartamentos en venta fueron cercanos a 3,78 millones de pesos en estrato 4, 4,41 millones en estrato 5 y 5,62 millones en estrato 6. Son referencias de publicación, no precios de cierre.

¿Qué debo revisar antes de comprar un apartamento usado?

Documentación y antecedentes del inmueble, estado técnico (redes, humedades, ventanería), actas de asamblea, situación financiera de la copropiedad, cuotas extraordinarias aprobadas y valor real de la administración.

¿Conviene comprar sobre planos?

Conviene si puede esperar la entrega y le sirve pagar la cuota inicial por cuotas durante la obra. Implica decidir sobre planos y especificaciones, así que la revisión del proyecto, la constructora y el contrato es determinante.

En OpenHouse Group primero analizamos, después buscamos

Creemos que una buena compra inmobiliaria empieza antes de visitar propiedades.

Primero necesitamos conocer su presupuesto, forma de pago, objetivo de compra, necesidades de espacio y zonas de interés. Después podemos comparar opciones nuevas y usadas bajo los mismos criterios.

Si está buscando apartamento en Cali o Jamundí, podemos ayudarle a identificar propiedades que se ajusten a su situación y acompañarlo durante la búsqueda, la negociación y el proceso de compra.

Porque no se trata solo de encontrar una propiedad. Se trata de tomar una buena decisión inmobiliaria.

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Fuentes: Camacol (Coordenada Urbana, primer semestre de 2026), Anif y Habi ("Vivienda usada como motor para el desarrollo económico", 2026), Fincaraíz (Radiografía del mercado inmobiliario 2025), Superintendencia de Notariado y Registro (actualización de tarifas notariales y registrales 2026), Banco de la República y Asobancaria (desembolsos de crédito de vivienda, II trimestre de 2026) y Cámara de Comercio de Cali (agosto de 2026).