Vivienda sin cuota inicial en Colombia: qué es real hoy
En los últimos días circula la noticia de que en Colombia ya se podrá comprar vivienda «financiada al 100 %», sin cuota inicial. La realidad tiene matices importantes, y antes de tomar una decisión de compra conviene separar lo que es una propuesta de lo que ya está vigente. En OpenHouse Group creemos que su inmueble, y su crédito, merecen una gestión seria. Por eso aquí le explicamos, con fuentes oficiales y de prensa, qué dice cada norma y qué puede hacer usted hoy.
Lo primero: no existe hoy un crédito 100 % financiado para todos
A la fecha de este artículo (23 de octubre de 2026) no hay una norma que obligue o autorice de forma general a los bancos a financiar el 100 % de cualquier vivienda. Lo que existe son dos cosas distintas:
Un proyecto de ley, radicado el 22 de octubre de 2026, que aún no está vigente.
Un decreto ya vigente, el Decreto Legislativo 1416 de 2026, que permite créditos sin cuota inicial, pero solo para hogares afectados por el terremoto del 10 de agosto de 2026.
Proyecto de Ley 455 «Vivienda Sin Cuota Inicial»: qué propone
El Partido Conservador y el movimiento Avanza Colombia radicaron en la Cámara de Representantes un proyecto de ley, impulsado por la representante María Camila Salas, que busca facilitar la compra de vivienda a familias de bajos ingresos.
¿Para quién sería? Para hogares con ingresos de hasta dos salarios mínimos que quieran comprar vivienda de interés prioritario (VIP), urbana o rural. No está pensado para vivienda No VIS. El proyecto plantea priorizar a mujeres cabeza de hogar, víctimas del conflicto, personas con discapacidad y habitantes de zonas rurales. También propone que trabajadores informales puedan demostrar su capacidad de pago con el historial de arriendo, el pago de servicios públicos y sus movimientos financieros.
¿Qué propone?
Un subsidio de hasta 30 salarios mínimos (unos $52.527.150 a valores de 2026) para cubrir la cuota inicial y gastos como notaría, registro y garantías. Podría sumarse a los subsidios de las cajas de compensación para trabajadores formales.
Créditos hipotecarios con plazos de hasta 30 años.
Una cobertura del Estado de hasta cinco puntos porcentuales sobre la tasa de interés durante siete años, a través del Frech, con un punto adicional para mujeres cabeza de hogar.
Una garantía del Fondo Nacional de Garantías de hasta el 70 % del crédito.
Según el ejemplo de los promotores, una familia que compre una VIP de 90 salarios mínimos, reciba el subsidio de 30 salarios mínimos y financie el saldo a 30 años pagaría una cuota cercana a $700.000 mensuales durante el periodo de cobertura. Al terminar ese beneficio, la cuota podría subir a cerca de $1.050.000, según las condiciones del mismo ejemplo. La meta planteada es beneficiar a 330.000 hogares entre 2027 y 2030.
¿Qué falta para que sea real? El proyecto debe surtir su trámite en el Congreso y ser aprobado como ley. Si se aprueba, el Gobierno tendría hasta 12 meses para reglamentarlo. Hoy no hay inscripciones abiertas ni subsidios disponibles por esta vía.
Decreto 1416 de 2026: lo que sí está vigente
El Gobierno Nacional expidió el Decreto Legislativo 1416 del 17 de septiembre de 2026, dentro de la emergencia económica, social y ecológica declarada por el terremoto del 10 de agosto.
¿Qué permite? Durante los 12 meses siguientes a su entrada en vigencia, los bancos autorizados pueden otorgar créditos de vivienda sin exigir cuota inicial para reparar, reconstruir o reponer viviendas afectadas por el sismo. Esto incluye la compra de una vivienda nueva o usada que reemplace una destruida, inhabitable o gravemente afectada. Además, las entidades de crédito y de leasing habitacional pueden financiar la reparación o reconstrucción sin exigir hipoteca previa, siempre que exista una garantía admisible, cobertura estatal o un mecanismo equivalente.
¿Dónde aplica? En los territorios afectados: Antioquia, Bolívar, Caldas, Caquetá, Cauca, Chocó, Cundinamarca, Huila, Nariño, Norte de Santander, Quindío, Risaralda, Santander, Sucre, Tolima y Valle del Cauca, además de otros municipios donde se acredite una afectación concreta.
¿Cuáles son las condiciones?
La afectación debe estar certificada por las autoridades del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres. Si la persona no aparece en esos registros, puede demostrarla con otros medios verificables.
No es un derecho automático al crédito. El banco sigue evaluando su capacidad de pago y administrando el riesgo, como en cualquier crédito.
El dinero debe desembolsarse de forma rastreable y usarse solo para el propósito acreditado.
¿Qué puede hacer hoy si quiere comprar vivienda?
Mientras el proyecto de ley avanza, usted no tiene que esperar para organizar su compra:
Pida una preaprobación de crédito. Saber cuánto le presta el banco le da claridad sobre el inmueble que puede comprar. En OpenHouse Group trabajamos con bancos aliados como Banco de Bogotá, Banco de Occidente, AV Villas, Bancolombia, BBVA, Itaú y Banco Caja Social.
Tenga en cuenta las tasas actuales. El Banco de la República mantiene su tasa en 12,25 % desde el 1 de octubre de 2026, y su gerente señaló el 22 de octubre que no ve margen para bajarla pronto. Con corte al 2 de octubre, las tasas hipotecarias en pesos iban de 11,44 % a 15,43 % E.A. en VIS y de 12,37 % a 16,35 % E.A. en No VIS. Cotice con las tasas de hoy y pida la oferta por escrito.
Considere vivienda usada en Cali. Un inmueble usado está disponible para habitar de inmediato y le permite ver exactamente lo que compra.
Si su vivienda resultó afectada por el sismo, reúna el certificado de afectación: con él puede consultar los créditos sin cuota inicial del Decreto 1416.
OpenHouse Group: su aliado para comprar con crédito
En OpenHouse Group actuamos como broker financiero: comparamos opciones con nuestros bancos aliados, le acompañamos en la preaprobación y le ayudamos a encontrar el inmueble que se ajusta a su capacidad real de pago. Si vive fuera del país, también le orientamos para comprar mediante apoderado.
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Preguntas frecuentes
¿Ya puedo comprar vivienda sin cuota inicial en Colombia? Solo si su vivienda fue afectada por el terremoto del 10 de agosto de 2026 y acredita esa afectación, según el Decreto 1416. Para el resto de compradores, el Proyecto de Ley 455 aún no es ley.
¿El proyecto de ley aplica para vivienda No VIS? No. Está planteado para vivienda de interés prioritario (VIP) y hogares con ingresos de hasta dos salarios mínimos.
¿El Decreto 1416 me garantiza el crédito? No. El banco sigue evaluando su capacidad de pago; la norma no crea un derecho automático al crédito.
¿El Decreto 1416 sirve para comprar vivienda usada? Sí, cuando la compra reemplaza una vivienda destruida, inhabitable o gravemente afectada por el sismo.
¿Cuándo empezaría el programa del proyecto de ley? Depende de su aprobación en el Congreso y de la reglamentación posterior, que podría tardar hasta 12 meses. Los promotores hablan de beneficiar hogares entre 2027 y 2030.
Fuentes
Minvivienda, Decreto 1416 de 2026: https://minvivienda.gov.co/normativa/decreto-1416-2026
Texto del Decreto 1416 (PDF): https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/normativa/decreto-no.-1416-del-17-de-septiembre-de-2026.pdf
Presidencia de la República, 19 sep 2026: https://www.presidencia.gov.co/prensa/Paginas/Gobierno-establece-alivios-y-ayudas-financieras-en-las-regiones-afectadas-por-el-terremoto-260919.aspx
El Tiempo, 20 sep 2026: https://www.eltiempo.com/economia/finanzas-personales/afectados-por-el-terremoto-del-pasado-10-de-agosto-podran-acceder-a-creditos-de-vivienda-sin-cuota-inicial-asi-funciona-el-beneficio-3587536
Infobae, 22 oct 2026: https://www.infobae.com/colombia/2026/10/22/partido-conservador-radico-proyecto-de-ley-para-financiar-vivienda-vip-sin-cuota-inicial-y-con-pagos-cercanos-a-700000/
Noticias RCN: https://www.noticiasrcn.com/economia/proyecto-de-ley-para-comprar-casa-sin-cuota-inicial-seria-posible-en-colombia-1074337
Tasas y Banco de la República (resumen de datos de Superfinanciera/La República): https://calculapropiedad.com/tasas-interes-vivienda-congreso-camacol-octubre-2026/
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