¿Es buen momento para comprar vivienda en Cali en 2026? Esto dicen los datos
Comprar vivienda es una de las decisiones financieras más importantes para una familia o un inversionista. Y en 2026 la pregunta aparece con frecuencia: ¿conviene comprar ahora o es mejor esperar?
La respuesta no depende únicamente de si los precios suben o bajan. Tasas de interés, capacidad de pago, ubicación, oferta disponible, comportamiento de los precios y propósito de la compra son algunas de las variables que deberían analizarse antes de tomar una decisión.
Y el mercado actual tiene una particularidad interesante: en Colombia se están vendiendo menos viviendas nuevas, pero eso no significa que los precios estén cayendo de manera generalizada.
Veamos qué está ocurriendo y, especialmente, qué significa para quienes están pensando comprar vivienda en Cali y sus alrededores.
El mercado de vivienda en Colombia se está moviendo diferente en 2026
Entre enero y agosto de 2026 se vendieron en Colombia 105.226 viviendas nuevas, una reducción de 11,7 % frente al mismo periodo de 2025.
También disminuyeron los nuevos proyectos que llegan al mercado: los lanzamientos cayeron 17,5 % y las iniciaciones de vivienda 14,1 %. A agosto había alrededor de 158.504 viviendas nuevas disponibles para la venta en el país, de las cuales aproximadamente 60 % correspondía al segmento VIS.
A primera vista, alguien podría interpretar estas cifras así: “si se están vendiendo menos viviendas, seguramente los precios están bajando”. Pero los datos muestran que la realidad es más compleja.
Menos ventas no significa necesariamente vivienda más barata
Según el DANE, el precio de la vivienda nueva en Colombia aumentó 2,41 % durante el segundo trimestre de 2026 frente al trimestre anterior. Si se compara el segundo trimestre de 2026 con el mismo periodo de 2025, el incremento promedio nacional fue de 8,80 %. Además, durante los primeros seis meses de 2026 los precios acumularon un aumento de 5,27 % frente al cuarto trimestre de 2025.
Esto deja una primera enseñanza importante para un comprador: esperar únicamente bajo la expectativa de que una reducción en las ventas produzca automáticamente una fuerte caída de precios puede no ser una estrategia suficiente.
El comportamiento depende de la ciudad, el tipo de vivienda, el proyecto, la zona e incluso del segmento socioeconómico. Y Cali es un buen ejemplo.
¿Qué está pasando con los precios de vivienda nueva en Cali?
Durante el segundo trimestre de 2026, mientras el promedio nacional de vivienda nueva aumentó 2,41 %, el área urbana de Cali registró una variación de -0,18 % frente al trimestre anterior.
Hay que hacer una aclaración importante: en este indicador del DANE, Cali AU incluye Cali, Jamundí, Palmira y Yumbo, por lo que no debe interpretarse como un dato exclusivo de la ciudad de Santiago de Cali.
Pero mirar solamente ese trimestre tampoco cuenta toda la historia. Al comparar el segundo trimestre de 2026 con el cierre de 2025, los precios de vivienda nueva en esta área acumularon un aumento de aproximadamente 5,31 %. Y frente al segundo trimestre de 2025, el incremento fue de aproximadamente 7,82 %.
¿Qué significa esto? Que el mercado puede presentar pausas o ajustes durante periodos cortos sin que exista necesariamente una caída sostenida del valor de la vivienda.
Para un comprador, esto hace todavía más importante analizar la propiedad específica y no tomar decisiones exclusivamente a partir de titulares nacionales. Un apartamento usado en Valle del Lili, una vivienda nueva en Jamundí, una casa en El Ingenio y un inmueble de inversión cerca de una zona médica pueden responder a dinámicas completamente diferentes.
El comprador de 2026 también debe mirar el crédito
Para muchas familias, el precio de la propiedad es solamente una parte de la ecuación. La otra es cuánto cuesta financiarla.
A septiembre de 2026, la tasa de política monetaria del Banco de la República se encuentra en 12 %. Esta no es la tasa hipotecaria que paga directamente un comprador, pero forma parte del entorno financiero que influye sobre el costo del crédito en la economía.
Aun así, el crédito para vivienda continúa teniendo una presencia considerable. Durante el segundo trimestre de 2026 se desembolsaron aproximadamente $6,95 billones para compra de vivienda en Colombia: alrededor de $5,57 billones en créditos de vivienda y $1,39 billones en leasing habitacional. La cartera hipotecaria alcanzó aproximadamente $160,2 billones, un aumento de 10,9 % frente al segundo trimestre de 2025.
Por eso, antes de comenzar a visitar propiedades conviene hacer algo que muchos compradores dejan para el final: conocer primero su capacidad real de financiación. Una preevaluación financiera permite determinar un rango de búsqueda mucho más realista y evita enamorarse de una propiedad que después no puede financiarse cómodamente.
Entonces, ¿2026 puede presentar oportunidades para comprar?
Sí existen condiciones interesantes para determinados compradores, pero no porque exista una regla que diga que “2026 es el año perfecto para comprar”.
Una reducción en el ritmo de ventas puede hacer que en determinados proyectos o propiedades exista mayor disposición comercial, más tiempo para comparar alternativas o mejores posibilidades de negociación. Pero esto debe analizarse inmueble por inmueble. Al mismo tiempo, los datos de precios muestran que esperar indefinidamente tampoco garantiza encontrar la misma propiedad a menor valor.
La pregunta correcta, entonces, no debería ser solamente “¿es buen momento para comprar?”, sino “¿es un buen momento para comprar esta propiedad, a este precio, con esta financiación y para este objetivo?”. Ahí cambia completamente el análisis.
Si compra para vivir, piense diferente a quien compra para invertir
Una vivienda para uso propio debería responder primero a las necesidades reales del hogar. Ubicación, tiempo de desplazamiento, habitaciones, colegios, universidades, clínicas, comercio, seguridad, parqueadero, zonas comunes y proyección familiar pueden tener más importancia que intentar adivinar cuál será el precio del inmueble dentro de seis meses.
En cambio, si la compra es una inversión, las preguntas deberían ser diferentes: ¿cuánto podría generar en arriendo?, ¿cuál sería la administración?, ¿existe demanda real de arrendatarios en esa zona?, ¿cuánto dinero adicional requiere la propiedad?, ¿qué tan fácil sería venderla en el futuro?, ¿cuál es la rentabilidad neta después de gastos?
Comprar para vivir y comprar para rentar no son la misma decisión inmobiliaria.
Cali tiene además una coyuntura particular
Durante agosto de 2026 también aparecieron cambios en el comportamiento de las búsquedas de vivienda en arriendo. La Cámara de Comercio de Cali encontró señales preliminares de mayor presión de demanda por casas y apartamentos en arriendo, dentro del contexto generado por los efectos del sismo sobre las condiciones habitacionales de la ciudad. La entidad aclara que el análisis utiliza búsquedas realizadas en portales inmobiliarios como aproximación temprana al comportamiento de la demanda.
Esta situación también pone sobre la mesa un aspecto que compradores e inversionistas deberían considerar cada vez con mayor atención: el estado físico, técnico y documental de una propiedad importa tanto como su ubicación o sus acabados. Especialmente en vivienda usada, una buena decisión requiere revisar antecedentes, documentación, condiciones de la copropiedad y estado general del inmueble antes de comprar.
7 preguntas que debería responder antes de comprar vivienda en Cali
¿Cuál es su presupuesto máximo real? No solamente el valor que un banco podría prestarle, sino la cuota que puede asumir cómodamente.
¿Cuánto dinero tiene disponible para la cuota inicial y los gastos asociados?
¿La propiedad será para vivir o para generar renta?
¿Qué zonas de Cali o municipios cercanos realmente se ajustan a su estilo de vida y presupuesto?
¿Está comparando vivienda nueva y usada bajo los mismos criterios?
¿Conoce el valor real de propiedades similares en el sector?
¿Ha calculado los costos adicionales? Administración, seguros, impuestos, adecuaciones, mantenimiento y financiación también hacen parte de la compra.
¿Comprar ahora o esperar?
No existe una respuesta universal. Los datos de 2026 muestran un mercado colombiano con menor volumen de ventas de vivienda nueva, mientras los precios continúan presentando crecimiento anual. En Cali y su área urbana, los últimos datos muestran una pausa trimestral en precios, pero todavía un crecimiento positivo cuando se observa un periodo más amplio.
Por eso, intentar encontrar “el mes perfecto” para comprar puede ser menos importante que encontrar una propiedad correctamente valorada, en una ubicación adecuada y con una estructura financiera sostenible. Para un comprador con capacidad financiera, claridad sobre su objetivo y horizonte de mediano o largo plazo, el mercado actual merece ser analizado. Pero analizarlo bien es la clave.
En OpenHouse Group le ayudamos a decidir con base en su realidad
Comprar vivienda no debería comenzar escogiendo un apartamento. Debería comenzar definiendo qué necesita.
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Fuentes: DANE (Índice de Precios de Vivienda Nueva, II trimestre de 2026), Camacol (Coordenada Urbana, agosto de 2026), Banco de la República, Asobancaria y Cámara de Comercio de Cali.
